重阳问答︱如何解读存量房贷利率下调的可能性及影响

Q：请问重阳投资，如何解读存量房贷利率下调的可能性及影响？

A：8月1日，人民银行及外管局召开下半年工作会议，会议提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是目前央行对降低存量房贷利率作出的最明确的表态。如果对比7月14日国新办举行的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行提出的“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷”，此次表态表明存量房贷利率下调已经箭在弦上。

可能以怎样的方式下调？根据我们的理解，存量房贷下调可能依然会遵循因城施策、差异化下调的原则。所谓因城施策，是指存量房贷利率并不会采取全国统一下调的方式，而是根据每个城市目前新发放房贷利率下限确定。所谓差异化下调，是指下调过程中，可能仍然对首套房贷款和二套房贷款进行差异化对待，存量首套房贷款利率降至该地区新发放的首套房贷利率水平，存量二套房贷款利率只能降至该地区新发放的二套房贷利率水平。同时，存量房贷利率下调主要针对的是2017-2021年期间发放的加点幅度比较高的贷款，部分发放时间更早、加点幅度低于基准利率的存量房贷利率不会下调。

对居民部门有何影响？存量房贷利率下调，是金融部门对实体经济，特别是居民部门让利的重要举措。下调存量房贷利率，将减轻居民的偿债压力，有助于进一步扩大居民消费潜力。央行在此次会议上也提到了“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，进一步下调增量房贷利率，则是指向刺激居民购房需求。两者针对的方向并不相同。

是否会影响银行影响的息差水平？答案是会，也不会。静态地看，存量房贷利率下调，肯定会降低银行的净息差。但是，即使不下调存量房贷利率，不等于银行的息差就不会受到影响。事实上，去年以来居民提前偿还房贷的行为一直在持续，今年二季度个人住房贷款余额下降了3400亿元。一方面，居民将此前购买理财或存款的资金提前还贷，另一方面，居民也通过消费贷、经营贷等其他贷款对房贷进行替换。也就是说，即使央行不指导商业银行下调存量房贷利率，商业银行对居民部门的净息差也会因居民部门自发的缩表或债务置换行为而收窄。换一个角度看，我们相信下调后的首套房存量房贷利率仍然在4%左右，二套房存量房贷利率更高，均高于目前主流的消费贷和经营贷利率。如果能因此而留存住居民的存量房贷，对商业银行来说可能是更有利的。